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牛刀

• 02 02, 2012
• 

  牛刀：如何理解“房价合理回归”？

  Posted: 02 2nd, 2012, 6:03am PST

  
  牛刀：如何理解“房价合理回归”？
  
  
  
  
  
  这本来是不值得再评论的问题，也是再简单不过的问题。因为温家宝总理已经5次这样说过，可以说是反复强调。不仅如此，胡锦涛主席也在党的会议上也特别强调房价调控的意义。所以，这已经不是老吾老以及人之老幼吾幼以及人之幼的问题，而是执政党和政府一致的使命，也是政治任务，上升到了国家重大政治经济政策层面。
  
  
  
  中海地产的孔庆平昨天在春茗会上盗用中央的名义说：调控会放松，中央近期关于2012年楼市政策会适时微调的提法，事实上意味着调控将会放松。他认为2011年楼市表现高于预期。今年调控的“放松”，首先将体现在流动性的放松上并且已开始。
  
  
  
  这一段话如果仅仅只是安慰本公司员工，那没什么问题，但是扩散到市场上对其他开发商产生的只是一种误导，肯定会挨板子，因为不管是国际经济金融形势还是中国经济转型的需要，都必须降房价。开发商没有别的出路。去年12月份M2的放松是为了冲抵外汇占款，绝对不是向市场释放流动性，而且，市场并不缺少流动性，更不是孔庆平所讲的“放松”。一个央企的总经理水平如此低下，真是让人失望。
  
  
  
  很多原本就不是财经评论的专栏作家，也在揣摩温家宝总理“房价合理回归”的内涵。实际上，宏观经济决策层对“房价合理回归”早有定义，只是不公开这个定义而已。国家做出这个决策有其长远的战略意义，也是政府顺利过渡的大局考虑的，不是轻易作出的，更不可能轻言“放松”。
  
  
  
  房价回归理性，从字面上的理解很简单，就是让真正有需求住宅的普通居民能够买得起普通住宅，与这个城市的居民收入相对称。在市场上对此的定义是“房价收入比”，也就是一户普通家庭用三到六年的收入，能够买的起一套普通住宅。这个房价才是合理的。这样的房价才能实现中国经济的转型，否则，中国内需扩大只是一句空话。目前来看，很显然，各个城市的房价已经太离谱了。
  
  
  
  房价暴涨，带来的是什么？住宅总值的大幅上升，已经脱离了GDP的增长。在国际上，我们来看看，中国的房地产在过去10年中也已经涨了5倍以上，房地产总市值占GDP的比重大约为360%，而美国目前只有200%左右。巴西的经济泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为290%，日本房价泡沫破灭时，房地产占GDP的比重为310%。如此巨大的泡沫，管理层难道视而不见？
  
  
  
  所以，种种放大房价泡沫的行为，已经不可能，那将直接摧毁中国经济体系，导致人民币汇率崩盘。日本政府当年在无法遏制房价泡沫时，只得颁布“土地融资限令”，不给房地产一分钱贷款。中国政府对开发商是很仁慈的，采取的只是限购，这已经是在帮助开发商缓慢出逃，尽可能减少房价雪崩带来的危害。如果今年房价得不到理性回归，直接后果是，政府将采取同当年日本政府一样的手段。
  
  
  
  
  
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